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        梦想黑客联盟近日不少中外舆论再次热炒中国房地产泡沫即将破裂论,如艾拓思资本集团(Aetos Capital Group Pty. Ltd.)高级副总裁M.Thomas,他认为随着美国逐渐退出量化宽松政策(QE),有可能会刺破中国房地产泡沫,甚至还将引发金融风险。

在中国,也有不少房地产业界、专家学者不看好2014年的中国楼市,发出“中国房地产泡沫破灭只是时间问题”、“中小城市楼市岌岌可危,难逃泡沫崩溃”等的警告。

中国真有房地产泡沫?

到底什么是房地产泡沫呢?中国的房地产真的有泡沫吗?

所谓房地产泡沫(Property bubble),在笔者所身处的香港和西方国家,大多认为房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济,表现为快速的房地产增值,最后价格到了相对收入或其它经济因素太高的一个位置。中国内地对房地产泡沫的定义,则是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高,但实际上很难卖出变现,形成一种表面上的虚假繁荣。

如果把上面的概念换成直白、通俗的语言,所谓的房地产泡沫说白了就相当于粉丝竟然卖出了鱼翅的价格,很多人都买不起了,因此不买了,所以就形成了泡沫。

不少中外专家、学者乃至普通民众,之所以认为中国房地产市场存在泡沫,而且相信这个泡沫很大,很快就会破,他们主要有以下几个依据。

依据之一是新楼房“灯没有亮”,所以楼市有泡沫。以新楼房的灯有没有亮、亮得多不多来证明房地产市场有无泡沫,是个很有趣的办法,而且还有很多人采用。早在2002年,北京就有位著名的经济学教授(名字就不好意思提了,想知道的自己上网搜),虽然他在位于北京四环的海淀区工作,但平时晚上总爱踩自行车到三环,去那里不是闲着无聊乱逛,而是去看三环的新楼房里的灯有多少没有亮,不看还好,一看竟然发现三环大多数新楼房都是黑灯瞎火的,这让忧国忧民的教授一步一惊心。

因此,这位教授得出了个结论:首都北京的新楼房都这样了,其它城市估计更严重,所以他断定中国的房地产已出现泡沫了,而且这个泡沫很大,很快就会破。为了让大家相信他,尤其是中央领导人能相信他说的话,他当时据说还立下毒誓,不破的话他就跳楼谢罪。

但事实是,随经济逐步发展,现在不但北京三环的新楼房的灯亮了,就连六环新楼房的灯都非常明亮了,由于房子供不应求,不少在北京工作的民众都跑到河北买楼去了。至于这位教授,笔者在写下这些文字时,还特地上百度新闻搜了一下,他依然活跃在各媒体的报道上……说到这,要澄清的是,笔者绝对是不愿意看到教授跳楼自杀的。

“北京三环灯不亮就是房地产泡沫”这一出戏落幕以后,读者不要觉得事情就完了。就在最近,鄂尔多斯、常州和营口,甚至是地处上海中心城区东北部的新江湾城,都由于出现类似灯不亮的问题,不但被称作“鬼城”,更引得不少人又跑出来大呼房地产泡沫要破灭了。

看到这,只会让人摸不着头脑:一个城市房子严重供不应求导致房价上涨,外界说是泡沫;另一个城市房子严重供大于求了,外界也说是泡沫。那么究竟供大于求的状况是泡沫呢,还是供不应求的状况是泡沫呢?

面对这些乱象,笔者只能回答说,除了一些别有意图的国际炒家,想通过唱空中国房地产市场而上下其手图利外,中国也确实有部分人天然有“恋泡沫情节”,不管什么都觉得有“泡沫”。这种情况下,就难怪我们天天都能在媒体看到大声疾呼“房地产泡沫”的了。

是房价还是收入涨得快?

“泡沫论”依据之二,是根据国际标准,中国房价收入比率、租金与售价比率超标,因此有泡沫。按照欧美国家制定的国际标准,房价收入比率的合适水平为3至6倍,最高不宜超过7倍,一旦超过7倍即代表大部分居民无力买楼,该国或该地区就出现房地产泡沫了。至于月租金与售价比率,国际标准为1比200至300,超过这个标准则代表过多人买楼导致房价上涨过急,已经远远不是稳健投资了,因此出现了泡沫,带来了风险。

由于欧美国家都在采用这些标准,因此不少中国的专家学者,也跟着采用这些个数据来计算中国一线城市的房价收入比率:北京人均年收入为7万元,以一家三口人计算,家庭年收入是21万元,以该家庭购买一个90平方米的单位来算,平均需要260万元或以上,房价收入比超过12倍,意味这家人要不吃不喝不消费,需要12年才能买房子,远远超过7倍;而租金与售价比率方面,北京、上海、广州和深圳都超过1:400,均高于国际标准,因此,专家判断房地产存在很大的泡沫。

但是,这些学者的依据有些值得推敲之处,一方面,学者的举例子只集中在一线城市,范围不够广。根据国家统计局的最新数据,在2013年,中国城镇居民人均可支配收入是29547元,全国新建商品住宅销售均价约6000元每平米,房价收入比并未超过7倍这个国际标准。而且,按城镇居民人均可支配收入计算,2013年比1998年增长超过4倍,同时期全国新建商品住宅销售均价则的总涨幅只有约3倍。可以看出,1998年至2013年期间,全国房价涨幅速度远低于全国人均收入的增幅,房地产市场泡沫之说,从何得出?

另一方面,不能将国际标准,尤其是欧美标准完全套在中国身上。在欧美国家,由于城市化程度都比较高,普遍超过70%了,但中国的城市化水平还比较低级,只有50%出头,在城市化过程中需要消化大量的房子,这种情况下,能否将欧美的标准放在中国身上是值得商榷的。这情况就像一个老年人,如果每天多吃几块肥肉,怕消化不了确实容易出毛病,但一个年轻人如果多吃了几块肥肉、几碗饭,读者觉得他会患上高血压、高血脂症和脂肪肝等这些扯不上边的老年病吗?

而且,说房地产有泡沫,一般是说粉丝卖出鱼翅价,大家买不起,所以不买了,这就出现泡沫了,现在的情况是,别说鱼翅价,粉丝都卖出金丝的价格,大家还是一边说贵一边买,这种情况能叫泡沫吗?再加上,按说泡沫那是吹弹可破的,但这个泡沫论从2002年讲到现在,尤其是最近三、四年,政府推出了号称“史上最严”的房地产调控措施,对这个“泡沫”又捶又打,都没能把它击破,世上有这么硬的泡沫吗?

资产价格都含有泡沫

此外,即使从经济学角度而言,房价是否存在泡沫也是值得探讨的。因为房价属于资产价格(资产转换成货币的比例,也就是一单位资产可以转换为多少货币),在经济学意义上,没有不含“泡沫”的资产价格,因这个“泡沫”叫做虚拟价值。什么叫虚拟价值呢?简单来说,就是资产价格不是按形成这个资产需要花多少钱来决定的,而是按照这个资产能挣多少钱来决定的。例如,一亩肥地就比一亩薄地要贵,因同样面积的土地产出效率不同,但读者能说那亩肥地的售价就是泡沫吗?

因此,如果除去不明真相、人云亦云的民众,有“恋泡沫情结”的人,好心办坏事的学者,喜欢唱空中国房地产市场的国际炒家这些因素不谈,实际上中国房地产还是一个很年轻的市场、正在蓬勃发展的市场,“泡沫”暂时还没有出现。但是,高房价的情况确实出现了,而且部分城市还比较严重,因此不少人将高房价等同于泡沫。所以,当你泡沫来的,我泡沫去的,泡沫都成时髦说法了。好象大家如果不说说泡沫,就显得自己“很傻很天真”。

[ 主题发表时间:2014/2/18 17:10 ]

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